Na co należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska jest to zawierana w formie aktu notarialnego umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości za pomocą, której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości (lokalu, budynku mieszkalnego) lub ustanowienia na jego rzecz użytkowania wieczystego, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej ceny. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (inaczej zwana ustawą deweloperską) w art. 22 ust 1 wskazuje jakie elementy powinny znaleźć się w tej umowie. Należy przy tym pamiętać, że samo zawarcie umowy deweloperskiej nie sprawia, że stajemy się właścicielami lokalu, stanie się to dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego należy zwrócić uwagę no to czy deweloper  w ogóle oferuje zawarcie umowy deweloperskiej. Zdarza się bowiem, że nabywcy proponuje się zawarcie umowy przedwstępnej niebędącej umową deweloperską, która nie zostaje zawarta w formie aktu notarialnego. Skutkuje to tym, że klient nie może sądownie domagać się przeniesienia na niego własności nieruchomości w sytuacji gdy deweloper odmówi dokonania tej czynności, a jedynie odszkodowania na zasadach ogólnych za poniesioną szkodę. Jest to ryzykowne gdyż ceny  nieruchomości rosną, a deweloperowi może opłacać się sprzedać lokal po wyższej cenie innemu klientowi. Ponadto w takim przypadku deweloper nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego jak również przekazania klientom prospektu informacyjnego. Jeśli jednak inwestycja jest na tyle atrakcyjna, że jesteśmy skłonni zrezygnować z uprawnień nadanych nam przez ustawodawcę, warto abyśmy zabezpieczyli się, umieszczając w umowie postanowienie zobowiązujące dewelopera do zapłaty wysokiej kary umownej na wypadek niewywiązania się z obowiązku przeniesienia własności nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna nie została uregulowana przepisami prawa, niemniej jednak co nie jest zakazane jest dozwolone. Deweloperzy często przed podpisaniem umowy deweloperskiej oferują podpisanie umowy rezerwacyjnej. W sytuacji gdy nabywca zamierza pokryć cenę nieruchomości z kredytu daje mu to czas na załatwienie wszelkich formalności w banku. Zawierając umowę rezerwacyjną należy zwrócić uwagę czy można od niej odstąpić bez pokrywania  kosztów oraz na jakich zasadach deweloper może się z niej wycofać. Jeśli deweloper może odstąpić od umowy bez konieczności zapłaty kary umownej to ryzykujemy, że wystawi on ponownie mieszkanie na sprzedaż, a jak uzyska lepszą cenę od innego kontrahenta to wycofa się z kontraktu.

Ustawa deweloperska została wprowadzona do polskiego systemu prawnego z uwagi na powtarzający się schemat, w którym deweloper pobierał opłatę za nieruchomość, po czym ogłaszał upadłość, a nabywca pozostawał bez lokalu i często z kredytem do spłaty. Ustawodawca zdecydował się na zabezpieczenie klientów deweloperów między innymi poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego (art. 3 pkt 7-8 ustawy deweloperskiej). Nabywca nieruchomości wpłaca ustaloną cenę na rachunek powierniczy w terminach określonych w harmonogramie wpłat, a deweloper otrzymuje środki zgodnie z harmonogramem wypłat po zakończeniu kolejnych etapów budowy (rachunek powierniczy otwarty) lub po przeniesieniu na nabywcę prawa własności/ ustanowieniu użytkowania wieczystego (rachunek powierniczy zamknięty).

Jest to integralna część umowy, którą deweloper ma obowiązek przekazać klientowi na trwałym nośniku wraz z wszelkimi załącznikami. W prospekcie znajdują się szczegółowe informacje dotyczące inwestycji. Z dokumentu możemy dowiedzieć się w jakiej kondycji finansowej jest deweloper, w jaki sposób zamierza sfinansować inwestycję oraz jakie inwestycje już zrealizował. Z prospektu informacyjnego dowiemy się również jakie przeznaczenia ma teren wokół nieruchomości, może się bowiem okazać, że nieopodal planowane jest utworzenie cmentarza, składowiska odpadów lub innych inwestycji w okolicy których nie chcemy mieszkać.

Deweloper nie zawsze jest w stanie przewidzieć dokładną powierzchnię nieruchomości, którą zamierza nam sprzedać. Zdarza się że lokal którego dotyczy umowa będzie niewiele mniejszy lub niewiele większy, warto już na etapie zawierania umowy uregulować kwestię zmiany wysokości ceny w takim przypadku oraz ewentualnej możliwości odstąpienia od umowy.

Zgodnie z art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. W sytuacji, gdy wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera będzie przewyższała kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy, wysokość tych odsetek ulegnie obniżeniu do wysokości kar umownych.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 26 ustawy deweloperskiej)

Sprawdź naszą ofertę i skontaktuj się z nami!