W dzisiejszym wpisie zajmiemy się zagadnieniem ściśle związanym z tematyką prawa morskiego, odpowiedzią na pytanie czy wypadek morski i incydent morski to to samo? Otóż, żegluga czy to stricte komercyjna pasażerska czy handlowa (cargo), czy turystyczna żegluga, jako aktywności związane z podróżą morską wiążą się z ryzykiem wypadku morskiego. Wypadek morski często jest jednak mylony z incydentem morskim. Poniżej przedstawiamy czym różnią się te dwa pojęcia, powszechnie uznawane za synonimy. | Kancelaria Prawna ADVISER Armknecht & Partners Attorneys-at-law, kancelaria prawa morskiego, prawo morskie kancelaria, prawo morskie, maritime law, shipping law, wypadek morski, kancelaria prawna gdynia, shipping, legal adviser, legal counsel, law firm,
Czytaj dalejNa co należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy deweloperskiej?
Zakup mieszkania od dewelopera wydaje się procesem trudnym i bardzo sformalizowanym. Nabycie nieruchomości z rynku pierwotnego dokonuje się poprzez zawarcie kilku umów, warto zatem zawczasu wiedzieć na co zwrócić uwagę, aby zakup mieszkania przebiegł pomyślnie. W poniższym artykule tłumaczymy podstawowe pojęcia związane z zawarciem umowy deweloperskiej oraz zwracamy uwagę na potencjalne zagrożenia dla nabywcy lokalu.
Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska jest to zawierana w formie aktu notarialnego umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości za pomocą, której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości (lokalu, budynku mieszkalnego) lub ustanowienia na jego rzecz użytkowania wieczystego, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej ceny. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (inaczej zwana ustawą deweloperską) w art. 22 ust 1 wskazuje jakie elementy powinny znaleźć się w tej umowie. Należy przy tym pamiętać, że samo zawarcie umowy deweloperskiej nie sprawia, że stajemy się właścicielami lokalu, stanie się to dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Pierwsza rzecz na którą należy zwrócić uwagę zawierając umowę z deweloperem
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego należy zwrócić uwagę no to czy deweloper w ogóle oferuje zawarcie umowy deweloperskiej. Zdarza się bowiem, że nabywcy proponuje się zawarcie umowy przedwstępnej niebędącej umową deweloperską, która nie zostaje zawarta w formie aktu notarialnego. Skutkuje to tym, że klient nie może sądownie domagać się przeniesienia na niego własności nieruchomości w sytuacji gdy deweloper odmówi dokonania tej czynności, a jedynie odszkodowania na zasadach ogólnych za poniesioną szkodę. Jest to ryzykowne gdyż ceny nieruchomości rosną, a deweloperowi może opłacać się sprzedać lokal po wyższej cenie innemu klientowi. Ponadto w takim przypadku deweloper nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego jak również przekazania klientom prospektu informacyjnego. Jeśli jednak inwestycja jest na tyle atrakcyjna, że jesteśmy skłonni zrezygnować z uprawnień nadanych nam przez ustawodawcę, warto abyśmy zabezpieczyli się, umieszczając w umowie postanowienie zobowiązujące dewelopera do zapłaty wysokiej kary umownej na wypadek niewywiązania się z obowiązku przeniesienia własności nieruchomości.
Czym jest umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna nie została uregulowana przepisami prawa, niemniej jednak co nie jest zakazane jest dozwolone. Deweloperzy często przed podpisaniem umowy deweloperskiej oferują podpisanie umowy rezerwacyjnej. W sytuacji gdy nabywca zamierza pokryć cenę nieruchomości z kredytu daje mu to czas na załatwienie wszelkich formalności w banku. Zawierając umowę rezerwacyjną należy zwrócić uwagę czy można od niej odstąpić bez pokrywania kosztów oraz na jakich zasadach deweloper może się z niej wycofać. Jeśli deweloper może odstąpić od umowy bez konieczności zapłaty kary umownej to ryzykujemy, że wystawi on ponownie mieszkanie na sprzedaż, a jak uzyska lepszą cenę od innego kontrahenta to wycofa się z kontraktu.
Czym jest rachunek powierniczy?
Ustawa deweloperska została wprowadzona do polskiego systemu prawnego z uwagi na powtarzający się schemat, w którym deweloper pobierał opłatę za nieruchomość, po czym ogłaszał upadłość, a nabywca pozostawał bez lokalu i często z kredytem do spłaty. Ustawodawca zdecydował się na zabezpieczenie klientów deweloperów między innymi poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego (art. 3 pkt 7-8 ustawy deweloperskiej). Nabywca nieruchomości wpłaca ustaloną cenę na rachunek powierniczy w terminach określonych w harmonogramie wpłat, a deweloper otrzymuje środki zgodnie z harmonogramem wypłat po zakończeniu kolejnych etapów budowy (rachunek powierniczy otwarty) lub po przeniesieniu na nabywcę prawa własności/ ustanowieniu użytkowania wieczystego (rachunek powierniczy zamknięty).
Czym jest prospekt informacyjny?
Jest to integralna część umowy, którą deweloper ma obowiązek przekazać klientowi na trwałym nośniku wraz z wszelkimi załącznikami. W prospekcie znajdują się szczegółowe informacje dotyczące inwestycji. Z dokumentu możemy dowiedzieć się w jakiej kondycji finansowej jest deweloper, w jaki sposób zamierza sfinansować inwestycję oraz jakie inwestycje już zrealizował. Z prospektu informacyjnego dowiemy się również jakie przeznaczenia ma teren wokół nieruchomości, może się bowiem okazać, że nieopodal planowane jest utworzenie cmentarza, składowiska odpadów lub innych inwestycji w okolicy których nie chcemy mieszkać.
Zmiana parametrów nieruchomości
Deweloper nie zawsze jest w stanie przewidzieć dokładną powierzchnię nieruchomości, którą zamierza nam sprzedać. Zdarza się że lokal którego dotyczy umowa będzie niewiele mniejszy lub niewiele większy, warto już na etapie zawierania umowy uregulować kwestię zmiany wysokości ceny w takim przypadku oraz ewentualnej możliwości odstąpienia od umowy.
Kara umowna
Zgodnie z art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. W sytuacji, gdy wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera będzie przewyższała kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy, wysokość tych odsetek ulegnie obniżeniu do wysokości kar umownych.
Koszty zawarcia umowy deweloperskiej
Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 26 ustawy deweloperskiej)
Potrzebujesz pomocy?
Podstawa prawna: ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Dz. U. 2011 Nr 232 poz. 1377.
#umowadeweloperska
#umowarezerwacyjna
#deweloper
#nieruchomości
#prawo
#rachunekpowierniczy
#prospektinformacyjny
#karyumowne
#odsetki
#Adviser1989
ADVISER Armknecht i Partnerzy
kancelaria prawna założóna w 1989 r.
ul. Gen. J. Bema nr 15, lok. 3
81-386 Gdynia
t: +48 58 6618223
e: office@adviser.law
www.adviser.law
Sprawdź pozostałe nasze wpisy
WsteczJest nam niezmiernie miło poinformować, że nasza kancelaria prawna została Oficjalnym Partnerem XI Ogólnopolskiej Konferencji Prawa Morskiego w Gdańsku pod hasłem przewodnim: "Zapobieganie zanieczyszczaniu morza przez statki: MARPOL – 50 lat i co dalej? Konferencje organizują Katedra Prawa Morskiego Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, Centrum Badań nad Gospodarką Morską UG oraz Europejskie Stowarzyszenie Studentów Prawa ELSA Gdańsk. kancelaria prawna prawo morskie kancelaria gdynia prawo morskie kancelaria gdynia kancelaria prawa morskiego prawo morskie prawnik adwokat gdynia maritime law poland polish law office maritime law gdansk maritime law gdynia maritime law poland maritime law attorney gdynia gdansk kancelaria prawa morskiego prawnik prawa morskiego
Czytaj dalej