Wstecz
Prawo na co dzień 2022-04-12

Na co należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy deweloperskiej?

Zakup mieszkania od dewelopera wydaje się procesem trudnym i bardzo sformalizowanym. Nabycie nieruchomości z rynku pierwotnego dokonuje się poprzez zawarcie kilku umów, warto zatem zawczasu wiedzieć na co zwrócić uwagę, aby zakup mieszkania przebiegł pomyślnie. W poniższym artykule tłumaczymy podstawowe pojęcia związane z zawarciem umowy deweloperskiej oraz zwracamy uwagę na potencjalne zagrożenia dla nabywcy lokalu.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest to zawierana w formie aktu notarialnego umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości za pomocą, której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości (lokalu, budynku mieszkalnego) lub ustanowienia na jego rzecz użytkowania wieczystego, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej ceny. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (inaczej zwana ustawą deweloperską) w art. 22 ust 1 wskazuje jakie elementy powinny znaleść się w tej umowie. Należy przy tym pamiętać, że samo zawarcie umowy deweloperskiej nie sprawia, że stajemy się właścicielami lokalu, stanie się to dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Pierwsza rzecz na którą należy zwrócić uwagę zawierając umowę z deweloperem

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego należy zwrócić uwagę no to czy deweloper  w ogóle oferuje zawarcie umowy deweloperskiej. Zdarza się bowiem, że nabywcy proponuje się zawarcie umowy przedwstępnej niebędącej umową deweloperską, która nie zostaje zawarta w formie aktu notarialnego. Skutkuje to tym, że klient nie może sądownie domagać się przeniesienia na niego własności nieruchomości w sytuacji gdy deweloper odmówi dokonania tej czynności, a jedynie odszkodowania na zasadach ogólnych za poniesioną szkodę. Jest to ryzykowne gdyż ceny  nieruchomości rosną, a deweloperowi może opłacać się sprzedać lokal po wyższej cenie innemu klientowi. Ponadto w takim przypadku deweloper nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego jak również przekazania klientom prospektu informacyjnego. Jeśli jednak inwestycja jest na tyle atrakcyjna, że jesteśmy skłonni zrezygnować z uprawnień nadanych nam przez ustawodawcę, warto abyśmy zabezpieczyli się, umieszczając w umowie postanowienie zobowiązujące dewelopera do zapłaty wysokiej kary umownej na wypadek niewywiązania się z obowiązku przeniesienia własności nieruchomości.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna nie została uregulowana przepisami prawa, niemniej jednak co nie jest zakazane jest dozwolone. Deweloperzy często przed podpisaniem umowy deweloperskiej oferują podpisanie umowy rezerwacyjnej. W sytuacji gdy nabywca zamierza pokryć cenę nieruchomości z kredytu daje mu to czas na załatwienie wszelkich formalności w banku. Zawierając umowę rezerwacyjną należy zwrócić uwagę czy można od niej odstąpić bez pokrywania  kosztów oraz na jakich zasadach deweloper może się z niej wycofać. Jeśli deweloper może odstąpić od umowy bez konieczności zapłaty kary umownej to ryzykujemy, że wystawi on ponownie mieszkanie na sprzedaż, a jak uzyska lepszą cenę od innego kontrahenta to wycofa się z kontraktu.

Czym jest rachunek powierniczy?

Ustawa deweloperska została wprowadzona do polskiego systemu prawnego z uwagi na powtarzający się schemat, w którym deweloper pobierał opłatę za nieruchomość, po czym ogłaszał upadłość, a nabywca pozostawał bez lokalu i często z kredytem do spłaty. Ustawodawca zdecydował się na zabezpieczenie klientów deweloperów między innymi poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego (art. 3 pkt 7-8 ustawy deweloperskiej). Nabywca nieruchomości wpłaca ustaloną cenę na rachunek powierniczy w terminach określonych w harmonogramie wpłat, a deweloper otrzymuje środki zgodnie z harmonogramem wypłat po zakończeniu kolejnych etapów budowy (rachunek powierniczy otwarty) lub po przeniesieniu na nabywcę prawa własności/ ustanowieniu użytkowania wieczystego (rachunek powierniczy zamknięty).

Czym jest prospekt informacyjny?

Jest to integralna część umowy, którą deweloper ma obowiązek przekazać klientowi na trwałym nośniku wraz z wszelkimi załącznikami. W prospekcie znajdują się szczegółowe informacje dotyczące inwestycji. Z dokumentu możemy dowiedzieć się w jakiej kondycji finansowej jest deweloper, w jaki sposób zamierza sfinansować inwestycję oraz jakie inwestycje już zrealizował. Z prospektu informacyjnego dowiemy się również jakie przeznaczenia ma teren wokół nieruchomości, może się bowiem okazać, że nieopodal planowane jest utworzenie cmentarza, składowiska odpadów lub innych inwestycji w okolicy których nie chcemy mieszkać.

Zmiana parametrów nieruchomości

Deweloper nie zawsze jest w stanie przewidzieć dokładną powierzchnię nieruchomości, którą zamierza nam sprzedać. Zdarza się że lokal którego dotyczy umowa będzie niewiele mniejszy lub niewiele większy, warto już na etapie zawierania umowy uregulować kwestię zmiany wysokości ceny w takim przypadku oraz ewentualnej możliwości odstąpienia od umowy.

Kara umowna

Zgodnie z art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. W sytuacji, gdy wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera będzie przewyższała kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy, wysokość tych odsetek ulegnie obniżeniu do wysokości kar umownych.

Koszty zawarcia umowy deweloperskiej

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 26 ustawy deweloperskiej)

Podstawa prawna: ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Dz. U. 2011 Nr 232 poz. 1377.
#umowadeweloperska
#umowarezerwacyjna
#deweloper
#nieruchomości
#prawo
#rachunekpowierniczy
#prospektinformacyjny
#karyumowne
#odsetki
#Adviser1989

 

ADVISER Armknecht i Partnerzy
kancelaria prawna założóna w 1989 r.
ul. Gen. J. Bema nr 15, lok. 3
81-386 Gdynia
t: +48 58 6618223
e: office@adviser.law
www.adviser.law

Sprawdź inne wpisy

Wstecz
Prawo europejskie
BREXIT a sprawy cywilne. Wpływ Brexitu na sprawy sądowe…

Czy Brexit ma wpływ na postępowanie cywilne? Właściwość miejscową sądu, właściwe prawo? Sposób doręczeń? Wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej spowodowało wiele problemów związanych ze stosowaniem prawa. Głównym aktem regulującym zasadnicze kwestie stosunków prawnych między tymi podmiotami jest Umowa o handlu i współpracy między Unią Europejską, Europejską Wspólnotą Energii Atomowej, z jednej strony, a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej, z drugiej strony z 2020 roku, która liczy blisko 1500 stron. Jednak tak obszerny akt nie obejmuje zagadnień określających ramy działania w sprawach cywilnych

Czytaj dalej