Wstecz
Prawo budowlane 23.11.2022

[Prawo budowlane] Wady budowlane. Co zrobić z nierzetelnym wykonawcą robót budowlanych lub prac remontowych, gdy stwierdzamy istnienie wad, a wykonawca nie chce ich usunąć?

Niejednokrotnie się zdarza, że zlecone przez nas roboty budowlane albo prace remontowe, czy prace wykończeniowe nie zostały wykonane poprawnie albo zostały niedokończone. Problemów związanych z nierzetelnym wykonawcą robót budowlanych jest wiele. W tym wpisie na blogu naszej kancelarii prawnej w Gdyni, obejmującym głownie zagadnienia z zakresu prawa budowlanego dowiesz się jak:

  • odstąpić od umowy o roboty budowlane lub prace remontowe zawartej z nierzetelnym wykonawcą,
  • skutecznie złożyć reklamację wykonawcy robót budowlanych albo zleconych prac remontowych,
  • stwierdzić istnienie wad budowlanych i jak je udokumentować, w tym zabezpieczyć dowody na wypadek konieczności skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego,
  • czym są wady ukryte,
  • na które przepisy prawa budowlanego i prawa cywilnego należy zwróci uwagę związku ze stwierdzeniem wad związanych z robotami budowlanymi. 

Umowa o roboty budowlane, prace remontowe | Prawo budowlane

W prawie budowlanym, umowa o roboty budowlane obejmuje zazwyczaj stworzenie nowego budynku mieszkalnego bądź użytkowego. Z kolei remont polega na oddziaływaniu na istniejący, ukończony już dawniej budynek. Remont może polega na przebudowie, nadbudowie, rozbudowie, odtworzenie stanu pierwotnego budynku lub jego modernizację. Czasami pojawiają się problemy prawa budowlanego z rozróżnieniem czy dane prace zakwalifikować jako roboty budowlane czy remont. Nie stanowi to jednak dla nas większego praktycznego problemu gdyż, zgodnie z art. 658 k.c. przepisy regulujące umowę o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o remont. Wobec tego wszystkie poniższe rozważania dotyczące robót budowlanych będą miały zastosowanie także do umowy o remont. prawo budowlane kancelaria

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane? | Prawo budowlane

Odstąpienie od umowy skutkuje tym, że umowa uważana jest za niezawartą. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego od umowy o roboty budowlane możemy zasadniczo odstąpić w sześciu przypadkach.

  1. zwłoka wykonawcy,
  2. opóźnienie wykonawcy,
  3. niemożność świadczenia,
  4. wadliwe wykonanie robót,
  5. w każdym wypadku za zapłatą wynagrodzenia,
  6. jeśli wynika to z umowy.

 

prawo budowlane kancelaria, prawo budowlane kancelaria gdynia odstąpienie
od umowy jest możliwe jak i windykacja z umowy od generalnego wykonawcy i inwestora. 

Zwłoka wykonawcy jako podstawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Jeśli osoba, której powierzyliśmy wykonane robót w umówionym czasie z własnej winy nie rozpoczęła prac, bądź ich w umówionym terminie nie zakończyła, po wyznaczeniu dodatkowego terminu na zakończenie prac, wówczas na podstawie art. 491 §1 k.c. możemy od takiej umowy odstąpić.

Opóźnienie wykonawcy jako podstawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Na podstawie art. 635 w zw. z art. 656 k.c. możesz odstąpić od umowy także, gdy wykonawca robót opóźnia się z rozpoczęciem bądź ukończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie. Sytuacja ta różni się od poprzedniej tym, że opóźnienie nie będzie wynikało z winy wykonawcy. W tym przypadku nie ma też obowiązku wyznaczenia dodatkowego terminu na ukończenie prac.

Niemożność świadczenia jako podstawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Jeśli wystąpiły okoliczności w skutek których ani wykonawca robót ani żadna inna osoba nie mogłaby skończyć prac budowlanych, wówczas od takiej umowy możemy odstąpić na podstawie art. 493 §1 k.c., oczywiście pod warunkiem, że wykonawca robót budowlanych ponosi odpowiedzialność za te okoliczności.

Wadliwe wykonanie robót jako podstawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Jeśli wykonawca wadliwie wykonał swoją pracę np: zamontował dziwi w taki sposób, że nie da się ich otworzyć, ściany są krzywe, popękane, wylewka została zrobiona tak, że nie da się na niej położyć podłogi czy też położone panele odstają od niej, również możemy odstąpić od umowy. Prace będą wykonane wadliwie w każdym przypadku w którym rzecz stanie się niezdatna do zwykłego użytku lub umówionego użytku. Zgodnie z art. 636 w zw. z art 656 k.c. możemy wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania umowy i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu możemy od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo pierwotnego wykonawcy.

Pozostałe podstawy odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane za zapłatą wynagrodzenia zgodnie z art. 644 w zw. z art 656 §1 k.c. dopóki prace nie zostały ukończone, możemy w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie. Możemy odliczyć od wynagrodzenia to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania prac.

Ponadto, zgodnie z art. 395 §1 k.c. w treści umowy o roboty budowlane można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Jeśli więc w naszej umowie zawarliśmy takie postanowienie, możemy od umowy odstąpić.

Jak złożyć reklamację wykonawcy robót budowlanych czy prac remontowych?

Jeśli masz zastrzeżenia co do tego w jaki sposób wykonane zostały prace budowlane bądź remontowe powinieneś złożyć wykonawcy reklamację. Najlepiej zrobić to pisemnie aby w razie niezastosowania się wykonawcy do naszych wskazówek mieć dowód, że został on wezwany do zmiany sposobu wykonania umowy. W piśmie tym należy oznaczyć w sposób precyzyjny co wykonawca zrobił źle i w jaki sposób ma to poprawić. W reklamacji należy wskazać termin do którego wady mają zostać naprawione. Należy pamiętać przy tym, że wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za niezadowalający efekt prac jeśli wynika on z wadliwości dostarczonego przez nas materiału oraz w przypadku gdy wykonał prace według naszych wskazówek uprzednio informując nas o ryzyku.

Jak stwierdzić istnienie wad robót budowlanych?

Jeśli zawodowo nie trudnimy się wykonywaniem prac budowlanych często ciężko nam stwierdzić istnienie wad. Widzimy, że coś jest nie tak, ale nie wiemy dlaczego. W takim przypadku  warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy. Jest to osoba, która zawodowo trudni się oceną prawidłowości sposobu wykonania prac budowlanych i remontowych. Najlepiej jeśli rzeczoznawca będę wpisany na listę biegłych sądowych. Jeśli uzyskamy opinię warto załączyć ją do reklamacji.

Jak udokumentować istnienie wad budowlanych i jak należy zabezpieczyć dowody?

Jak wyżej wspomniano warto upewnić się czy wykonawca robót budowlanych wadliwie wykonał swoje usługi i zasięgnąć opinii rzeczoznawcy. Jeśli jednak po wezwaniu do usunięcia wad (złożeniu reklamacji) wykonawca odmówi naprawy uszkodzeń, niedokładności powinniśmy złożyć do sądu wniosek z opinii biegłego w trybie zabezpieczenia dowodu. Postępowanie to polega na tym, że sąd wyznacza biegłego, który dokonuje dokumentacji fotograficznej, wykonuje pomiary, dokonuje opisu stanu nieruchomości. Jeśli uzyskamy taki dowód możemy spokojnie zlecić innemu wykonawcy poprawienie niewłaściwie wykonanych robót, a następnie domagać się przed sądem zwrotu kosztów naprawy wadliwie wykonanych robót.

Czym są wady ukryte w robotach budowlanych?

Wady ukryte to wady niewidoczne w momencie dokonywania odbioru prac budowlanych. Ujawniają się one po jakimś czasie użytkowania lokalu. Są wynikiem nieprawidłowego wykonania pracy przez budowlańców. Stanowią duży problem ponieważ w przypadkach ich ujawniania wykonawcy najcześciej twierdzą, że wszystko było dobrze zrobione, a jedynie sposób użytkowania nieruchomości spowodował, że coś jest nie tak.

Istotne przepisy prawa budowlanego związane z umową o roboty budowlane i zlecone prace remontowe

Poza wymienionymi wyżej przepisami warto zapoznać się z treścią art. 647 k.c., który definiuje pojecie umowy o roboty budowlane. Wadliwe wykonanie umowy o roboty budowlane to też wykonanie umowy niezgodnie z projektem. Informacje na temat tego co powinno znaleźć się w projekcie znajdziesz w art. 34 ustawy prawo budowlane. Należy także pamiętać, że wykonanie prac niezgodnie z przepisami ustawy prawo budowlane również stanowi wadę.

Jeśli wykonawca robót budowlanych albo prac remontowych wadliwie wykonał usługi możesz złożyć reklamację i wyznaczyć mu dodatkowy termin na poprawienie niedoróbek. Jeśli nie jesteś pewien, czy  wykonawca rzeczywiście wadliwie wykonał zlecone mu prace, możesz zasięgnąć opinii rzeczoznawcy. Jeśli po przedstawieniu oceny rzeczoznawcy wykonawca odmówi usunięcia stwierdzonych wad, możesz wystąpić do sądu o opinię biegłego w trybie zabezpieczenia dowodu. Po uzyskaniu zabezpieczenia możesz zlecić innemu wykonawcy dokonanie poprawek i wystąpić do nierzetelnego wykonawcy o zapłatę kwoty stanowiącej równowartość kosztów, które były konieczne do  dokonania naprawy, opinii rzeczoznawcy, opinii zabezpieczającej i kwoty, którą zapłaciłeś pierwotnemu wykonawcy za wykonanie robót budowlanych.

Potrzebujesz pomocy prawnika?
Poznaj naszą ofertę w zakresie prawa budowlanego i skontaktuj się z nami!

Sprawdź pozostałe nasze wpisy

Wstecz
Prawo rodzinne 01.07.2024
[Prawo majątkowe] Podział majątku wspólnego małżonków, czy Sąd może ustalić nierówne udziały w majątku wspólnym na rzecz jego z byłych małżonków?

Zgodnie z brzmieniem art. 43 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (k.r.o.), zasadą jest, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. Spadkobiercy małżonka mogą wystąpić z takim żądaniem tylko w wypadku, gdy spadkodawca wytoczył powództwo o unieważnienie małżeństwa albo o rozwód lub wystąpił o orzeczenie separacji. Kwestia ta została wyjaśniona przez Sąd Najwyższy w postanowieniu wydanym w dniu 7 czerwca 2024 r. w sprawie pod sygn. akt I CSK 896/23. Planujesz rozwód lub separację i nie wiesz, jak poradzić sobie z podziałem majątku wspólnego? Kancelaria prawna w Gdyni specjalizuje się w sprawach majątkowych byłych małżonków, oferując kompleksową pomoc prawną w zakresie podziału majątku wspólnego. Nasz zespół doświadczonych radców prawnych i adwokatów gwarantuje profesjonalne doradztwo oraz wsparcie na każdym etapie postępowania. Podział majątku po rozwodzie lub separacji to często skomplikowany i stresujący proces, wymagający fachowej wiedzy i doświadczenia. Dlatego warto skorzystać z usług naszej kancelarii, która posiada wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu spraw majątkowych. Nasz radca prawny, specjalizujący się w podziale majątku wspólnego, dokładnie przeanalizuje Twoją sytuację, opracuje strategię działania i pomoże w osiągnięciu sprawiedliwego podziału majątku. W naszej kancelarii radców prawnych i adwokatów w Gdyni podchodzimy indywidualnie do każdej sprawy, z pełnym zaangażowaniem i troską o dobro klienta. Zajmujemy się zarówno podziałem majątku wspólnego, jak i ustaleniem udziałów w majątku wspólnym, dbając o to, by każdy klient otrzymał należny mu udział. Nasz prawnik pomoże Ci zrozumieć zawiłości prawne, doradzi najlepsze rozwiązania i będzie Cię reprezentował przed sądem, jeśli zajdzie taka potrzeba. Kancelaria prawna w Gdyni to gwarancja profesjonalizmu, rzetelności i skuteczności. Nasze usługi obejmują m.in.: Doradztwo prawne w zakresie podziału majątku wspólnego Analizę majątku wspólnego i indywidualnych wkładów małżonków Przygotowanie i negocjacje umów o podział majątku Reprezentację klientów w sądzie Dzięki naszej pomocy, proces podziału majątku przebiegnie sprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Nasz radca prawny oraz prawnik są do Twojej dyspozycji na każdym etapie postępowania, służąc fachową poradą i wsparciem. Nie pozwól, aby stres związany z podziałem majątku przysłonił Ci możliwość spokojnego zakończenia małżeństwa. Skontaktuj się z naszą kancelarią prawników i adwokatów w Gdyni, a my pomożemy Ci przejść przez ten trudny okres z możliwie najmniejszymi problemami. Zaufaj doświadczeniu i wiedzy naszych specjalistów, którzy z pełnym zaangażowaniem podejdą do Twojej sprawy majątkowej. Kancelaria prawna w Gdyni – Twój partner w podziale majątku wspólnego po rozwodzie lub separacji. Skontaktuj się z nami już dziś, aby umówić się na konsultację i rozpocząć współpracę z najlepszymi radcami prawnymi i adwokatami w regionie. Twoje zadowolenie i spokój są dla nas priorytetem. www.adviser.law kancelaria prawna w Gdyni, radca prawny, prawnik, podział majątku, podział majątku wspólnego, udziały w majątku wspólnym, kancelaria radców prawnych i adwokatów, s[prawy majątkowe. podział majątku po rozwodzie separacji, rozdzielność majątkowa podział majątku, majątek wspólny

Czytaj dalej
Orzecznictwo
Z orzecznictwa Sądu Najwyższego: solidarna odpowiedzialność (inwestora i wykonawcy) za wynagrodzenie podwykonawcy.

1) Prawo budowlane: Inwestor czy wykonawca, kto odpowiada za wynagrodzenie podwykonawcy? | Adviser kancelaria prawna w Gdyni 2) Od kogo zapłaty może żądać podwykonawca. od wykonawcy, a może od inwestora... a może inwestor i wykonawca odpowiadają solidarnie wobec podwykonawcy? W najnowszym naszym wpisie, odpowiadamy na te często zadawane pytania.

Czytaj dalej