Orzecznictwo Sądu Najwyższego: Udzielenie pełnomocnictwa w kraju spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) do przeniesienia własności nieruchomości.

Czy do wskazanego na podstawie art. 25 ust. 1 zd. 2 ustawy z dnia 4 lutego 2011 r. Prawo prywatne międzynarodowe (Dz. U. z 2015 r., 792 j.t) statutu formy pełnomocnictwa udzielonego w stanie Ilinois (USA) do przeniesienia własności nieruchomości położonej w Polsce należy udział świadka, potwierdzającego czynność mocodawcy własnym podpisem?

W dniu 13 stycznia 2022 r. w sprawie pod sygn. akt III CZP 22/22 (publ. w SIP Lex pod nr 3303278) Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały, tj. udzielenia odpowiedzi na pytanie prawne, czy do wskazanego na podstawie art. 25 ust. 1 zd. 2 ustawy z dnia 4 lutego 2011 r. Prawo prywatne międzynarodowe (Dz. U. z 2015 r., 792 j.t) statutu formy pełnomocnictwa udzielonego w stanie do przeniesienia własności nieruchomości położonej w Polsce należy udział świadka, potwierdzającego czynność mocodawcy własnym podpisem?

Wnioskodawczyni (osoba fizyczna), wystąpiła z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego o wpis na swoją rzecz w dziale II księgi wieczystej (...) przysługującego jej prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości R. składającej się z działek o numerach (...) i (...) o łącznej powierzchni 0,78 ha, w której jako współwłaściciele wpisani są trzy osoby fizyczne: wnioskodawczyni  w udziale 1/2 części oraz dwie inne osoby fizyczne w udziale po 1/4 części nieruchomości każda.

Postanowieniem z dnia 25 lutego 2020 r. referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w B. oddalił wniosek.

Na skutek skargi wnioskodawczyni na to postanowienie, postanowieniem z dnia 15 kwietnia 2020 r. Sąd Rejonowy w B. oddalił wniosek. Sąd Rejonowy wskazał, że pełnomocnictwo do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości położonej w Polsce musi zostać udzielone w formie aktu notarialnego przewidzianej przez prawo polskie lub też w formie przewidzianej przez prawo miejsca, gdzie pełnomocnictwo zostało udzielone. Zatem Sąd uznał, iż badać należy badać czy pełnomocnictwo zostało skutecznie udzielone, w szczególnie prawidłowo pod względem formalnym według prawa polskiego (miejsca, gdzie ma zostać „użyte” albo prawa miejsca jego udzielenia, tj. prawa stanu  Ilinois (USA).

Natomiast, przedłożone w sprawie pełnomocnictwo nie spełnia wymagań przewidzianych przez prawo polskie, gdyż nie zostało udzielone w formie aktu notarialnego, ani w formie aktu równoważnego polskiemu aktowi notarialnemu

Apelację od postanowienia z dnia 15 kwietnia złożyła wnioskodawczyni. Rozpoznając tę apelację Sąd Okręgowy w K. powziął poważne wątpliwości prawne, którym dał wyraz występując z przedstawionym na wstępie zagadnieniem prawnym. Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W sprawie pełnomocnictwo do dokonania umownego zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w Polsce zostało udzielone przez uczestniczkę postępowania w formie pisemnej, a następnie potwierdzone przez tamtejszego notariusza publicznego (notary public). W świetle art. 23 i 25 prawa prywatnego międzynarodowego, prawem właściwym dla oceny udzielonego pełnomocnictwa jest prawo stanu Ilinois (USA), jako prawo miejsca jego wystawienia. Sąd rozpoznający sprawę w drugiej instancji powziął wątpliwość, dotyczącą tego, czy przewidziane w prawie właściwym wymaganie udziału świadka w czynności udzielenia pełnomocnictwa jest elementem formy tej czynności. Przedstawiając wskazaną wątpliwość Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia jako zagadnienie prawne, Sąd Okręgowy nie dokonał jednak wyczerpujących ustaleń w zakresie treści prawa właściwego. Ustalenia takie są nieodzowne, gdyż niezależnie od tego, jaka metoda kwalifikacji pojęcia formy w rozważanym kontekście (autonomiczna, według legis fori albo według legis causae) zostałaby przyjęta, dla celów rozstrzygnięcia kwestii, czy wymaganie udziału świadka w udzieleniu pełnomocnictwa jest elementem formy tej czynności, konieczne jest przesądzenie tego, jakie jest znaczenie i jaka jest funkcja rozpatrywanego wymagania oraz przyczyny jego ustanowienia, a także skutki jego niedochowania. Bez takiej bliższej charakterystyki omawianego wymagania, której dokonanie należy - po szczegółowym ustaleniu treści prawa właściwego, do sądu rozpoznającego sprawę, a nie do Sądu Najwyższego rozpatrującego zagadnienie prawne (por. art. 51a § 3 ustawy z dnia 27 lipca 2001 r. -Prawo o ustroju sądów powszechnych, Dz. U. z 2020 r. poz. 2072) nie jest możliwe podjęcie uchwały rozstrzygającej przedstawione wątpliwości (por. mutatis mutandis postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2008 r. III CZP 84/08 nie publ.) Z tych względów Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały w niniejszej sprawie.

Pełnomocnictwo do przeniesienia własności nieruchomości w Polsce co do zasady wymaga formy aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Natomiast zgodnie z art. z art. 99 kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W stosunkach prywatnych stosunkach prawnych międzynarodowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 4 lutego 2021 r. Prawo prywatne międzynarodowe (Dz. U. z 2015 r., poz. 1792 – t.j.). Zgodnie z art. 23 ustawy prawo prywatne międzynarodowe, pełnomocnictwo podlega prawu wybranemu przez mocodawcę (osobę udzielającą pełnomocnictwo). Jednakże wobec osoby trzeciej, z którą pełnomocnik dokonał czynności prawnej, można się powołać na prawo wybrane tylko wtedy, gdy osoba ta o wyborze wiedziała albo mogła się z łatwością o nim dowiedzieć. Mocodawca może się powołać wobec pełnomocnika na prawo wybrane tylko wtedy, gdy ten o wyborze prawa wiedział lub mógł się z łatwością o nim dowiedzieć.

W przypadku braku wyboru prawa pełnomocnictwo podlega kolejno:

1) prawu państwa siedziby pełnomocnika, w której on stale działa, albo

2) prawu państwa, w którym znajduje się przedsiębiorstwo należące do mocodawcy, jeżeli tu stale działa pełnomocnik, albo

3) prawu państwa, w którym pełnomocnik rzeczywiście działał, reprezentując mocodawcę, lub w którym wedle woli mocodawcy powinien działać.

Natomiast zgodnie z art. 25 ustawy prawo prywatne międzynarodowe, forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności, tj. prawu gdzie czynność ma być podjęta (wykonana). Wystarczy jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana. Jeżeli umowę zawierają osoby znajdujące się w chwili złożenia oświadczeń woli w różnych państwach, wystarczy wówczas zachowanie formy przewidzianej dla tej czynności przez prawo jednego z tych państw. Wyjątkiem są czynności związane z rozporządzaniem nieruchomościami, wówczas wymogiem koniecznym, związanym z nieważnością takiej czynności, jest zachowanie forma czynności prawnej przewidzianej przez prawo właściwe dla tej czynności. W przypadku Polski, do rozporządzenia nieruchomością, zgodnie z art. 99 k.c. w zw. z ar. 158 k.c. konieczna jest forma aktu notarialnego.

Sprawdź naszą ofertę i skontaktuj się z nami!