Wstecz
Prawo budowlane 19.12.2024

[Prawo budowlane] Obiór budowlany a wady przedmiotu umowy o roboty budowlane

Odpowiedzialność za wady wykonanych robót oraz kwestie związane z ich odbiorem | Sprawa budowlana - orzeczenie Sądu

W ramach działalności naszej kancelarii prawnej w Gdyni specjalizującej się w prawie budowlanym, pragniemy omówić jedno z kluczowych zagadnień związanych z umowami o roboty budowlane – odpowiedzialność za wady wykonanych robót oraz kwestie związane z ich odbiorem. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 10 kwietnia 2014 r., sygn. akt I ACa 683/13, rzuca światło na te aspekty.

W niniejszym artykule omówimy tezę tego orzeczenia, ustalenie faktyczne i prawne, a także wnioski, które mogą okazać się cenne dla przedsiębiorców i specjalistów z branży budowlanej jak również dla indywidualnych inwestorów budowlanych.

Teza orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 10 kwietnia 2014 r. w sprawie pod sygn. akt I ACa 683/13

Sąd Apelacyjny w prezentowanej sprawie stwierdził, że samo istnienie wad przy odbiorze robót budowlanych nie zawsze prowadzi do uznania niewykonania zobowiązania przez wykonawcę. Wady istotne, które uniemożliwiają normalne korzystanie z przedmiotu robót lub obniżają jego wartość, uzasadniają odmowę odbioru. Wady nieistotne świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania i nie uprawniają inwestora do wstrzymania odbioru.

Samo stwierdzenie istnienia wad robót przy ich odbiorze nie w każdym przypadku rodzić będzie skutki niewykonania zobowiązania. Wykonanie robót z wadami może być równoznaczne albo z niewykonaniem w ogólności, albo z nienależytym wykonaniem zobowiązania. Z niewykonaniem zobowiązania mamy do czynienia tylko wówczas, gdy objęte umową świadczenie nie zostanie w ogóle spełnione albo nie zawiera cech konstytutywnych charakteryzujących dany rodzaj świadczenia. Na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania wchodzi w grę, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza normalne ich wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna). Natomiast pozostałe wady świadczą tylko o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Jedynie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót.

Stan faktyczny i okoliczności sprawy związanej z odbiorem robót budowlanych i stwierdzonymi wadami przedmiotu umowy o roboty budowlane | prawo budowlane prawnik

Powód, spółka z o.o., wykonał roboty budowlane na podstawie czterech umów, obejmujących instalacje wodno-kanalizacyjne, gazowe i odwodnieniowe. Pozwany zatrzymywał część wynagrodzenia jako zabezpieczenie, uzależniając jego zwrot od spełnienia określonych warunków, takich jak usunięcie wad. Powstały spory dotyczące odbioru robót, istotności wad oraz potrącenia kar umownych.

Omawiana sprawa dotyczyła umów o roboty budowlane, w ramach których wykonawca realizował m.in. instalacje wodne, kanalizacyjne i gazowe w kompleksach komercyjnych oraz hotelowych. Powstał spór dotyczący zatrzymanych kaucji zabezpieczających oraz kar umownych nałożonych przez inwestora. Inwestor zarzucał wykonawcy zwłokę w realizacji prac oraz nieszczelności instalacji skutkujące szkodami.

W toku sprawy wykonawca wykazał, że część opóźnień wynikała z winy inwestora, np. w związku z brakiem projektów lub zmianami w trakcie realizacji robót. Wykonawca udowodnił również, że wady były drobne i nie uniemożliwiały użytkowania obiektu.

Ustalenia prawne Sądu w sprawie związanej z odbiorem robót budowlanych i stwierdzonymi wadami przedmiotu umowy o roboty budowlane | prawo budowlane kancelaria

Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, zgodnie z którym:

  • kary umowne – dopuszczalne jest naliczanie kar umownych z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane w oparciu o rzeczywisty okres przekroczenia terminu wykonania robót budowlanych lub usunięcia wad lub usterek, a nie od daty formalnego odbioru przez inwestora lub generalnego wykonawcę,
  • odbiór robót – wady nieistotne nie uprawniają inwestora lub generalnego wykonawcę do odmowy odbioru robót budowlanych. Sąd podkreślił znaczenie gotowości wykonawcy do przekazania robót robot (zgłoszenie gotowości odbioru robót budowlanych),
  • opóźnienie wykonawcy - wynikające z okoliczności niezależnych od niego (np. zmiany projektowe), nie mogą skutkować naliczeniem kar umownych,
  • odbiór robót budolanych może nastąpić faktycznie, nawet bez formalnego protokołu, jeśli przedmiot umowy jest wykorzystywany przez inwestora,
  • zalanie parkingu – brak dowodów na związek przyczynowy pomiędzy nieszczelnością instalacji a powstałą szkodą wykluczył możliwość przypisania wykonawcy odpowiedzialności odszkodowawczej. Zatem istotne jest wykazanie nie tylko powstania samej szkody, ale również związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem wykonawcy a powstałą szkodą.

Kluczowe wnioski dla obrotu gospodarezego w budownictwie | Prawo budowlane - umowa o roboty budowlane

Z prezentowanego wyroku wynika przede wszystkim konieczność precyzyjnego formułowania postanowień treści umów o roboty budowlane, zwłaszcza dotyczących kar umownych i zasad odbioru prac. Dotyczy to przede wszystkim takich kwestii jak:

  • drobne wady – nie uprawniają inwestora albo generalnego wykonawcy do odmowy odbioru, co może ograniczyć spory na tle niewypłaconych kaucji gwarancyjnej, czy wynagrodzenia,
  • precyzyjne zapisy umowy o roboty budowlane – należy wyraźnie określić termin zakończenia robót oraz procedur odbioru robót budowlanych, co zabezpiecza interesy obu stron,
  • dowody w sporach – w przypadku zgłoszenia zarzutów dotyczących wad robót budowlanych, czy ich skutków w postaci szkód, niezbędne jest zgromadzenie pełnej dokumentacji i opinii technicznych,
  • deweloperzy i inwestorzy powinni precyzyjnie definiować w umowach o roboty budowlane, co uznaje się za wadę istotną, a także określać warunki odbioru robót budowlanych,
  • wykonawcy powinni dokumentować zgłaszane roboty i przeszkody w ich realizacji, aby uniknąć niesłusznego naliczania kar umownych,
  • praktyka odbioru robót - faktyczne korzystanie z przedmiotu umowy może zostać uznane za jego odbiór, co wpływa na wymagalność roszczeń.


Nasza kancelaria specjalizująca się w prawie budowlanym oferuje wsparcie zarówno w sporządzaniu umów, jak i reprezentacji deweloperów, inwestorów, generalnych wykonawców robót budowlanych, w tym wykonawców jak i ich podwykonawców w sporach prawnych przed sądami (spory sądowe w sprawach budowlanych) jak i w arbitrażu. Zapraszamy przedsiębiorców z branży budowlanej oraz deweloperów z Trójmiasta Gdańsk, Gdynia, Sopot i okolic (Rumia, Reda, Wejherowo) do zapoznania się z naszą ofertą z zakresu prawa budowlanego i prawa nieruchomości.dobry prawnik od prawa budowlanego, prawnik prawo budowlane, kancelaria specjalizacja prawo budowlane

Odbior robót budolanych a wady przedmiotu umowy o roboty budowlane - podsumowanie sporawy budowlanej

Omawiany wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie stanowi cenną wskazówkę dla stron umów o roboty budowlane, pokazując znaczenie staranności w formułowaniu postanowień kontraktowych oraz weryfikacji ich wykonalności i realizacji. Kluczową kwestią wynikającą z tego rozstrzygnięcia jest konieczność rozróżnienia pomiędzy wadami istotnymi a nieistotnymi, które mogą wpływać na proces odbioru robót budowlanych i związane z nim zobowiązania, w tym także odpowiedzialność prawną. Dla inwestorów i wykonawców z branży budowlanej wyrok ten jest przypomnieniem, że solidne podstawy prawne i dokumentacja to najlepsza ochrona interesów w relacjach gospodarczych. Współpraca z doświadczonym prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym może znacznie zmniejszyć ryzyko konfliktów i usprawnić realizację umów.

Zobacz pełną treść wyroku wraz z uzasadnieniem

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 10.04.2014 r., sygn. akt I ACa 683/13 - Uwarunkowania odbioru a wady przedmiotu umowy o roboty budowlane

Samo stwierdzenie istnienia wad robót przy ich odbiorze nie w każdym przypadku rodzić będzie skutki niewykonania zobowiązania. Wykonanie robót z wadami może być równoznaczne albo z niewykonaniem w ogólności, albo z nienależytym wykonaniem zobowiązania. Z niewykonaniem zobowiązania mamy do czynienia tylko wówczas, gdy objęte umową świadczenie nie zostanie w ogóle spełnione albo nie zawiera cech konstytutywnych charakteryzujących dany rodzaj świadczenia. Na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania wchodzi w grę, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza normalne ich wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna). Natomiast pozostałe wady świadczą tylko o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Jedynie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót.

Pobierz

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie budowlanej? | Prawo budowlane

Skontaktuj się z nami już dziś, aby omówić swoją sprawę. Nasi eksperci – radca prawny, prawnik od nieruchomości, adwokat prawo budowlane – są gotowi do pomocy. Zapraszamy do skorzystania z usług kancelarii prawnej w Gdyni Adviser.law – Twojego wsparcia prawnego w trudnych sprawach!

Sprawdź pozostałe nasze wpisy

Wstecz
Prawo sportowe 24.10.2022
Liderzy Sport Biznes Polska 2022

Wspólnik zarządzający naszej kancelarii Bartosz Armknecht, specjalizujący się między innymi prawie sportowym, został nominowany do tytułu Lidera Sport Biznes Polska 2022 w Plebiscycie organizowanym przez Stowarzyszenie Sport Biznes Polska.

Czytaj dalej
Prawo sportowe 02.01.2025
[Prawo sportowe] Wypowiedzenie umowy o świadczenie usług reklamowych w sporcie

W tym wpisie na blogu naszej kancelarii prawnej w Gdyni, specjalizującej się między innymi w prawie sportowym, omówimy istotne zagadnienia wynikające z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 września 2004 r. (sygn. IV CK 640/03), który dotyczy umowy o świadczenie usług reklamowych w kontekście prawa cywilnego, w tym również umów sponsoringowych w sporcie i innych umów związanych z promocją poprzez sport. Kluczowe kwestie dotyczą: ustalenia charakteru umowy o świadczenie usług reklamowych i jej kwalifikacji prawnej, możliwości wypowiedzenia umowy o świadczenie usług reklamowych. Prawo Sportowe – Kancelaria Prawa Sportowego W dzisiejszym świecie sportu, złożoność przepisów prawnych oraz dynamiczne zmiany w regulacjach wymagają specjalistycznej wiedzy. Nasza kancelaria prawa sportowego oferuje kompleksową obsługę prawną dla sportowców, klubów sportowych oraz organizacji związanych z branżą sportową. Jako wiodąca kancelaria sportu, zapewniamy fachowe doradztwo oraz reprezentację w sprawach dotyczących prawa sportowego. Nasze Usługi Prawnik Sportowy – Twoje wsparcie w każdej sytuacji Nasz zespół składa się z doświadczonych prawników, którzy specjalizują się w prawie sportowym. Oferujemy pomoc w zakresie: Kontraktów trenerskich: Przygotowujemy i negocjujemy umowy, które zabezpieczają interesy trenerów oraz klubów. Obsługi prawnej zawodników: Doradzamy w sprawach dotyczących umów sponsorskich, transferów oraz ochrony praw zawodników. Rozwiązywania sporów: Reprezentujemy naszych klientów przed organami dyscyplinarnymi oraz sądami. Dlaczego warto wybrać naszą kancelarię? Kancelaria Prawa Sportowego z doświadczeniem Nasza kancelaria prawa sportowego wyróżnia się na tle konkurencji dzięki: Specjalizacji: Zajmujemy się wyłącznie sprawami związanymi z prawem w sporcie, co pozwala nam na dogłębną znajomość tematu. Indywidualnemu podejściu: Każdy klient jest dla nas wyjątkowy. Dostosowujemy nasze usługi do jego potrzeb i oczekiwań. Skuteczności: Nasze dotychczasowe osiągnięcia mówią same za siebie. Dzięki naszym działaniom wielu klientów zrealizowało swoje cele sportowe. Skontaktuj się z nami! Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie prawa sportowego, nie czekaj! Nasza kancelaria sportu jest gotowa, aby Ci pomóc. Zadzwoń lub napisz do nas, a nasi specjaliści – adwokaci i prawnicy sportowi – odpowiedzą na wszystkie Twoje pytania. Zaufaj ekspertom w dziedzinie prawa sportowego i skorzystaj z naszych usług już dziś!

Czytaj dalej